Lavadora rota en piso alquilado con humedades: quién paga

El propietario de un piso no puede desentenderse de los daños de una fuga alegando que la vivienda está alquilada: el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a cada propietario a mantener su piso e instalaciones en buen estado para no perjudicar a la comunidad ni a otros propietarios, y a resarcir los daños causados por su descuido o por el de las personas de las que deba responder. Es la base legal cuando una lavadora rota en un piso alquilado provoca humedades y no está claro quién paga.

La situación es habitual: la lavadora se avería, el agua se filtra al piso de abajo y aparecen manchas de humedad en techos y paredes. El problema se complica si el piso está alquilado y es el inquilino quien sufre la avería. Quién asume los gastos depende del origen del fallo, de quién sea responsable de él y de los desperfectos ocasionados. Para determinarlo hay que acudir a la LPH, a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y al Código Civil.

Quién paga la reparación de la lavadora: lo que dice la LAU

El artículo 21 de la LAU establece que el propietario debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste derivado del uso ordinario corresponden al arrendatario, según el artículo 21.4.

No todas las averías de una lavadora son responsabilidad del propietario. Si el aparato es suyo y formaba parte del equipamiento de la vivienda, una avería importante causada por su antigüedad o por el desgaste normal puede corresponder al casero. Una reparación menor derivada del uso cotidiano la asume el inquilino. También conviene mirar si la lavadora es del propio inquilino y si el contrato fija condiciones específicas sobre los electrodomésticos.

En vivienda habitual, la cláusula que obliga al inquilino a asumir todas las reparaciones, sea cual sea su importe, es nula. Además, el propietario no puede subir el alquiler por hacer las reparaciones que le corresponden por habitabilidad.

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el propietario

Cuando la fuga provoca humedades en otras viviendas entra en juego la LPH. Si la avería tiene su origen en una instalación privada cuya conservación corresponde al propietario, este deberá asumir el pago. Y si se demuestra que el inquilino actuó mal y provocó la fuga, también podrá exigírsele responsabilidad por los perjuicios.

El artículo 1563 del Código Civil añade que el propietario del piso responde del deterioro de la vivienda, salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya. La clave está en determinar quién debía mantener el electrodoméstico o la instalación y si la avería se debió a desgaste, antigüedad o mal uso.

Desgaste, antigüedad y mal uso: cuándo responde cada parte

Un despacho de abogados resume el reparto así: si algo es estructural o necesario para habitar la vivienda, o se rompió por viejo, paga el propietario; si es una avería menor por el uso diario o de poco coste, paga el inquilino. La LAU no fija una cifra en euros para definir pequeña reparación. Cierta jurisprudencia menor maneja como orientación entre 100 y 150 euros, pero es un criterio orientativo, no una norma escrita.

Otro criterio es el tiempo de uso: si la avería ocurre poco después de entrar a vivir, debería pagarla el propietario, porque entregó algo que ya estaba mal. También cuenta la vida útil: según ese despacho, una reparación cara en un aparato que ha agotado la suya (10-12 años) equivale a una sustitución encubierta y corresponde al propietario. Cita el caso de una lavadora de 12 años con la placa electrónica quemada y una factura de 220 euros, en el que defendió que pagara el propietario.

Si la avería se debe a falta de mantenimiento del inquilino, por ejemplo no limpiar el filtro, o a un mal uso, el inquilino debe pagar la reparación y los daños provocados. Si, en cambio, actuó correctamente y la lavadora se estropeó por el uso normal, no se le pueden atribuir automáticamente todos los gastos: solo los afronta íntegramente si él mismo rompió el electrodoméstico.

El inquilino no debe dejar de pagar el alquiler para presionar al propietario, porque podría ser desahuciado por impago. Lo aconsejable es seguir pagando y reclamar la reparación por burofax.

Qué pueden hacer los vecinos afectados por las humedades

Los propietarios de las viviendas perjudicadas no tienen por qué esperar a que casero e inquilino resuelvan sus diferencias. Si aparecen filtraciones, manchas o daños en techos y paredes, lo mejor es actuar cuanto antes. Se recomiendan cinco pasos:

El primero es comunicarlo al presidente o al administrador de la finca, porque la comunidad debe conocer el problema, sobre todo si las filtraciones pueden continuar. El artículo 7 de la LPH obliga a avisar sin demora al administrador de la necesidad de reparaciones urgentes, y el artículo 10 establece que las actuaciones para conservar los elementos y servicios comunes son obligatorias.

El segundo es documentar los desperfectos con fotos y vídeos de las humedades, conservar presupuestos y guardar las comunicaciones sobre la incidencia. El tercero es solicitar un informe técnico que identifique el origen de la fuga y determine si viene de la lavadora, de una conexión o de una instalación común.

El cuarto es avisar a las aseguradoras: tanto el seguro de la comunidad como los particulares pueden intervenir, según la cobertura y las responsabilidades. El quinto es reclamar los daños: una vez identificado el responsable, los afectados podrán pedir la reparación de los desperfectos e indemnizaciones.